¿Copia certificada o testimonio notarial? Diferencias

Después de firmar tu escritura o fideicomiso en México puedes recibir tres documentos: una copia simple, una copia certificada y, al final, tu testimonio notarial inscrito. Solo el testimonio con los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad acredita que tu operación quedó registrada, algo indispensable en Quintana Roo.

¡Felicidades! Ya acudiste a la notaría, firmaste tu escritura pública (Property Deed) o tu fideicomiso inmobiliario (Real Estate Trust) y todo salió muy bien. Pero el proceso no necesariamente termina ese día. Aunque los documentos que recibirás pueden parecer similares, cada uno tiene una función diferente.

¿Qué recibes después de firmar tu escritura o fideicomiso?

El día de la firma, el notario te pedirá que firmes los folios de tu escritura o fideicomiso. Estos son los documentos oficiales que forman parte de su protocolo notarial, donde se conserva el instrumento original.

Protocolo notarial: Conjunto de libros y folios oficiales donde el notario conserva el instrumento original que firmaste.

Copia simple: Reproducción en papel de tu escritura que te permite revisar lo que firmaste. No cuenta con certificación formal del notario.

En algunos casos, la notaría puede entregarte la copia simple ese mismo día o enviártela después, una vez que se hayan recabado las firmas correspondientes.

Copia certificada: Reproducción de tu escritura o fideicomiso con los sellos, la firma y la certificación del notario, quien confirma que es fiel al documento de su protocolo.

La copia certificada se recibe generalmente durante las semanas posteriores a la firma, dependiendo de los tiempos de la notaría. Pero hay algo muy importante: recibir una copia certificada no significa necesariamente que tu escritura o fideicomiso ya esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué es el testimonio notarial?

Testimonio notarial (Notarial Testimony): Reproducción oficial de tu escritura pública o fideicomiso, expedida y autorizada por el notario, que incluye los anexos que legalmente correspondan.

Dependiendo de tu operación, entre los anexos podrás encontrar:

• Comprobante de pago del ISABI: acredita el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles. También puede servir para actualizar tus datos ante Catastro y que tu nombre o los datos de tu adquisición aparezcan correctamente.
• Documentos de tu compraventa o fideicomiso: permisos, autorizaciones y otros documentos que formen parte de tu operación.
• Datos o constancia de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad: permiten verificar que tu escritura o fideicomiso fue debidamente inscrito.

Este último punto es especialmente importante.

¿En qué se diferencian la copia simple, la certificada y el testimonio?

Documento	¿Cuándo lo recibes?	¿Lleva certificación del notario?	¿Acredita la inscripción en el Registro Público?
Copia simple	El día de la firma o poco después	No	No
Copia certificada	Semanas después de la firma	Sí	No necesariamente
Testimonio notarial inscrito	Al concluir el proceso	Sí, con sus anexos	Sí, incluye los datos de inscripción

¿Por qué es tan importante registrar tu escritura o fideicomiso en Quintana Roo?

En Quintana Roo, la inscripción de los actos de adquisición inmobiliaria en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos constitutivos.

Efectos constitutivos: No basta con firmar ante notario; la operación debe inscribirse en el Registro Público para producir plenamente sus efectos legales.

Esto aplica tanto a una compraventa directa como a las adquisiciones inmobiliarias formalizadas mediante fideicomiso, conforme a las disposiciones correspondientes. El registro permite que tu adquisición quede oficialmente reconocida y pueda hacerse valer frente a terceros.

Por eso es importante recibir tu testimonio notarial y confirmar que tu escritura o fideicomiso cuenta con su inscripción correspondiente.

¿Para qué necesitarás tu testimonio notarial?

Tu testimonio notarial inscrito será uno de los documentos más importantes de tu expediente inmobiliario. Te servirá para acreditar tu adquisición, realizar trámites relacionados con tu propiedad y proporcionar los antecedentes legales si en el futuro decides venderla.

Por ejemplo, si algún día deseas vender tu departamento en Tulum o Playa del Carmen, la notaría encargada de la nueva operación necesitará revisar tu escritura o fideicomiso y verificar que se encuentre correctamente inscrito.

Para cuidarlo:

1. Verifica que tu testimonio incluya los datos o la constancia de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
2. Revisa que vengan los anexos de tu operación, como el comprobante de pago del ISABI.
3. Conserva siempre una copia física y una digital de tu testimonio notarial.

En Palmera Legal te acompañamos hasta el final

Sabemos que comprar una propiedad en Cancún, Playa del Carmen, Tulum o Puerto Morelos implica mucho más que firmar una escritura o constituir un fideicomiso. Por eso nuestro acompañamiento no termina el día de la firma: damos seguimiento a tu operación con la notaría y al proceso de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, hasta que recibas tu testimonio notarial debidamente inscrito.

¿Compraste una propiedad en Quintana Roo y todavía no recibes tu testimonio notarial? Contáctanos y te ayudamos.

Preguntas frecuentes

¿La copia certificada sirve como prueba de que mi propiedad ya está registrada? No necesariamente. La copia certificada confirma que es fiel al documento del protocolo notarial, pero no implica que la escritura o el fideicomiso ya esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué incluye el testimonio notarial? La reproducción oficial de tu escritura o fideicomiso, autorizada por el notario, con los anexos que correspondan: comprobante de pago del ISABI, documentos de la operación y los datos o constancia de inscripción en el Registro Público.

¿El registro también aplica si compré mediante fideicomiso? Sí. En Quintana Roo, la inscripción tiene efectos constitutivos tanto en una compraventa directa como en las adquisiciones formalizadas mediante fideicomiso, conforme a las disposiciones correspondientes.

¿Necesito mi testimonio para vender mi propiedad? Sí. La notaría que formalice la venta revisará tu escritura o fideicomiso y verificará que esté correctamente inscrito. Conserva siempre una copia física y una digital.

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Autor: Lic. Daniel Hamilton, abogado · Cédula profesional 14041908 · Palmera Legal.

Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal o fiscal. Cada operación es distinta. Consulta tu caso con un especialista.