ISABI en Quintana Roo 2026: ¿cuánto pagarás?

El ISABI es el impuesto municipal que paga el comprador al adquirir un inmueble en Quintana Roo: 4% en Tulum y Playa del Carmen, y 3% en Cancún (Benito Juárez) y Puerto Morelos. No siempre se calcula sobre el precio pactado, sino sobre el valor más alto que resulte aplicable según el municipio.

Comprar una propiedad en la Riviera Maya es una gran inversión, pero además del precio de compra existen impuestos y gastos que debes considerar antes de cerrar tu operación. Aquí te explicamos qué es el ISABI, cómo se calcula y cuándo debes pagarlo.

¿Qué es el ISABI?

ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles): Impuesto municipal que debe pagar el comprador al adquirir una propiedad en México. Está relacionado con la transferencia de propiedad de un inmueble.

Para nuestros clientes extranjeros, este impuesto es similar al conocido Welcome Tax o Land Transfer Tax que existe en Canadá y otros países.

Gastos de cierre (Closing Costs): Conjunto de gastos de la operación, como honorarios notariales y derechos de registro. El ISABI es independiente de ellos.

¿Cuánto se paga de ISABI en Quintana Roo?

La tasa depende del municipio donde se encuentre la propiedad. Estas son las tasas aplicables en algunos de los principales destinos de Quintana Roo:

Municipio	ISABI
Tulum	4%
Playa del Carmen	4%
Cancún (Benito Juárez)	3%
Puerto Morelos	3%

Estas tasas corresponden a octubre de 2026 y están sujetas a modificaciones legales. Dependiendo del municipio, también pueden existir contribuciones adicionales.

¿Cómo se calcula el ISABI?

Es una de las partes más importantes que debes conocer antes de comprar: el ISABI no necesariamente se calcula sobre el precio que pagas por tu propiedad.

Dependiendo del municipio, para determinar el impuesto se consideran distintos valores:

• Valor comercial (Commercial Value): determinado mediante un avalúo de la propiedad.
• Valor catastral (Cadastral Value): registrado ante las autoridades catastrales.
• Precio de compraventa (Purchase Price): el precio acordado entre el comprador y el vendedor.
• Valor declarado (Declared Value): cuando corresponda conforme a la legislación aplicable.

Por regla general, el impuesto se calcula tomando como referencia el valor más alto que resulte aplicable de acuerdo con las disposiciones del municipio.

Valor comercial: Valor de la propiedad determinado mediante un avalúo.

Valor catastral: Valor con el que la propiedad está registrada ante las autoridades catastrales.

¿Cómo se calcula el ISABI en un ejemplo real?

Imagina que compras un departamento en Playa del Carmen y tienes los siguientes valores:

• Precio de compraventa: $4,800,000 MXN.
• Valor comercial del avalúo: $5,000,000 MXN.
• Valor catastral: $3,800,000 MXN.

El valor más alto es el del avalúo comercial: $5,000,000 MXN. Como en Playa del Carmen la tasa del ISABI es del 4%, el cálculo es:

$5,000,000 MXN × 4% = $200,000 MXN.

Por lo tanto, el ISABI sería de $200,000 MXN, sin considerar posibles contribuciones adicionales. Aunque hayas acordado comprar la propiedad por $4,800,000 MXN, el impuesto puede calcularse sobre un valor superior. Por eso es tan importante revisar los valores de la propiedad antes del cierre.

¿Cuándo y cómo se paga el ISABI?

Generalmente no tendrás que realizar este trámite por tu cuenta. El ISABI normalmente se incluye dentro del presupuesto de gastos de cierre (Closing Costs) que prepara la notaría encargada de formalizar la compraventa.

1. Recibe el presupuesto de gastos de cierre de la notaría, que incluye el ISABI.
2. Entrega a la notaría el importe correspondiente.
3. Deja que el notario gestione la declaración y el pago ante la autoridad municipal.

El impuesto suele pagarse junto con los demás gastos de cierre: honorarios notariales, derechos de registro y otros conceptos aplicables. Aunque el ISABI comúnmente se paga a través de la notaría, corresponde a un impuesto municipal y no forma parte de los honorarios del notario.

¿Por qué es importante conocer el ISABI antes de comprar?

Es fundamental conocer no solo el precio de venta, sino también los impuestos y gastos relacionados con la operación. Una estimación desde el principio te ayuda a organizar tu presupuesto, conocer el monto aproximado que necesitarás para el cierre y evitar gastos inesperados.

En Palmera Legal, estamos para ayudarte

Sabemos que comprar una propiedad, especialmente en otro país, puede generar muchas preguntas. Por eso creemos que cada comprador merece conocer y comprender los costos y procedimientos legales de su inversión.

En Palmera Legal te acompañamos durante todo el proceso de adquisición, desde la revisión legal de la propiedad hasta la coordinación con la notaría y la entrega de tu escritura o testimonio notarial.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el ISABI en Cancún, Playa del Carmen y Tulum? En octubre de 2026 la tasa es del 4% en Tulum y Playa del Carmen, y del 3% en Cancún (Benito Juárez) y Puerto Morelos. Están sujetas a modificaciones legales y pueden existir contribuciones adicionales según el municipio.

¿El ISABI se calcula sobre el precio de compra? No necesariamente. Se toma como referencia el valor más alto que resulte aplicable según el municipio: valor comercial, valor catastral, precio de compraventa o valor declarado, cuando corresponda.

¿Quién paga el ISABI y cuándo? Lo paga el comprador. Normalmente se incluye en el presupuesto de gastos de cierre de la notaría, y el notario gestiona la declaración y el pago ante la autoridad municipal.

¿El ISABI forma parte de los honorarios del notario? No. Aunque se pague a través de la notaría, es un impuesto municipal independiente de los honorarios notariales y de los demás gastos de cierre.

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Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal o fiscal. Cada operación es distinta. Consulta tu caso con un especialista.