ISABI em Quintana Roo 2026: quanto você vai pagar?

O ISABI é o imposto municipal pago pelo comprador ao adquirir um imóvel em Quintana Roo: 4% em Tulum e Playa del Carmen, e 3% em Cancún (Benito Juárez) e Puerto Morelos. Nem sempre é calculado sobre o preço combinado, e sim sobre o maior valor aplicável segundo o município.

Comprar um imóvel na Riviera Maya é um ótimo investimento, mas, além do preço de compra, existem impostos e despesas que você deve considerar antes de fechar o negócio. Aqui explicamos o que é o ISABI, como é calculado e quando deve ser pago.

O que é o ISABI?

ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles): Imposto municipal pago pelo comprador ao adquirir um imóvel no México. Está relacionado com a transferência de propriedade de um imóvel.

Para nossos clientes estrangeiros, este imposto é semelhante ao conhecido Welcome Tax ou Land Transfer Tax que existe no Canadá e em outros países.

Custos de fechamento (Closing Costs): Conjunto de despesas da operação, como honorários do notário e taxas de registro. O ISABI é independente deles.

Quanto se paga de ISABI em Quintana Roo?

A alíquota depende do município onde o imóvel está localizado. Estas são as alíquotas aplicáveis em alguns dos principais destinos de Quintana Roo:

Município	ISABI
Tulum	4%
Playa del Carmen	4%
Cancún (Benito Juárez)	3%
Puerto Morelos	3%

Estas alíquotas correspondem a outubro de 2026 e estão sujeitas a alterações legais. Dependendo do município, também podem existir contribuições adicionais.

Como o ISABI é calculado?

É uma das partes mais importantes a conhecer antes de comprar: o ISABI não é necessariamente calculado sobre o preço que você paga pelo imóvel.

Dependendo do município, diferentes valores são considerados para determinar o imposto:

• Valor comercial (Commercial Value): determinado por meio de uma avaliação do imóvel.
• Valor cadastral (Cadastral Value): registrado perante as autoridades cadastrais.
• Preço de compra e venda (Purchase Price): o preço acordado entre comprador e vendedor.
• Valor declarado (Declared Value): quando aplicável conforme a legislação.

Em regra, o imposto é calculado tomando como referência o maior valor aplicável segundo as disposições do município.

Valor comercial: Valor do imóvel determinado por meio de uma avaliação.

Valor cadastral: Valor com que o imóvel está registrado perante as autoridades cadastrais.

Como fica o cálculo do ISABI em um exemplo real?

Imagine que você compra um apartamento em Playa del Carmen com os seguintes valores:

• Preço de compra e venda: $4.800.000 MXN.
• Valor comercial da avaliação: $5.000.000 MXN.
• Valor cadastral: $3.800.000 MXN.

O maior valor é o da avaliação comercial: $5.000.000 MXN. Como em Playa del Carmen a alíquota do ISABI é de 4%, o cálculo é:

$5.000.000 MXN × 4% = $200.000 MXN.

Portanto, o ISABI seria de $200.000 MXN, sem considerar possíveis contribuições adicionais. Mesmo que você tenha combinado comprar o imóvel por $4.800.000 MXN, o imposto pode ser calculado sobre um valor superior. Por isso é tão importante revisar os valores do imóvel antes do fechamento.

Quando e como o ISABI é pago?

Em geral, você não precisará fazer esse trâmite por conta própria. O ISABI normalmente é incluído no orçamento de custos de fechamento (Closing Costs) preparado pelo cartório (notaría) responsável por formalizar a compra e venda.

1. Receba o orçamento de custos de fechamento do cartório, que inclui o ISABI.
2. Entregue ao cartório o valor correspondente.
3. Deixe que o notário faça a declaração e o pagamento perante a autoridade municipal.

O imposto costuma ser pago junto com as demais despesas de fechamento: honorários do notário, taxas de registro e outros itens aplicáveis. Embora o ISABI geralmente seja pago por meio do cartório, trata-se de um imposto municipal e não faz parte dos honorários do notário.

Por que é importante conhecer o ISABI antes de comprar?

É fundamental conhecer não apenas o preço de venda, mas também os impostos e despesas da operação. Uma estimativa desde o início ajuda a organizar seu orçamento, saber o valor aproximado de que você precisará para o fechamento e evitar gastos inesperados.

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Perguntas frequentes

Quanto é o ISABI em Cancún, Playa del Carmen e Tulum? Em outubro de 2026, a alíquota é de 4% em Tulum e Playa del Carmen, e de 3% em Cancún (Benito Juárez) e Puerto Morelos. Estão sujeitas a alterações legais e podem existir contribuições adicionais conforme o município.

O ISABI é calculado sobre o preço de compra? Não necessariamente. Toma-se como referência o maior valor aplicável segundo o município: valor comercial, valor cadastral, preço de compra e venda ou valor declarado, quando aplicável.

Quem paga o ISABI e quando? Quem paga é o comprador. Normalmente ele é incluído no orçamento de custos de fechamento do cartório, e o notário faz a declaração e o pagamento perante a autoridade municipal.

O ISABI faz parte dos honorários do notário? Não. Mesmo pago por meio do cartório, é um imposto municipal independente dos honorários do notário e das demais despesas de fechamento.

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Este artigo tem caráter informativo e não constitui assessoria jurídica ou fiscal. Cada operação é diferente. Consulte um especialista sobre o seu caso.