Por que sua nota fiscal (CFDI) importa ao vender o imóvel

Sua nota fiscal eletrônica (CFDI) comprova, para fins fiscais, quanto você pagou pelo seu imóvel no México. Sem ela, o cartório (notaría) pode não reconhecer esse custo no cálculo do imposto de renda (ISR) da venda, e o imposto pode aumentar bastante. Veja o que é, quem emite e o que conferir.

Quando você compra um imóvel no México, um dos documentos mais importantes que recebe é a escritura pública (Property Deed). Mas existe outro documento que pode ser tão importante quanto, se um dia você decidir vender: a nota fiscal eletrônica. Ela costuma passar despercebida na compra, mas afeta diretamente os impostos que você pagará ao vender.

O que é uma nota fiscal eletrônica ou CFDI?

CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet): Nota fiscal eletrônica que registra uma operação perante o SAT, a autoridade fiscal mexicana. Numa compra de imóvel, ajuda a comprovar o custo original de aquisição.

Pense nela como o comprovante oficial de quanto você pagou pelo imóvel. Essa informação será fundamental se você decidir vendê-lo no futuro.

Desde quando essa nota fiscal é exigida?

A partir das reformas fiscais de 2014, especialmente desde 1º de abril de 2014, foram implementadas novas disposições sobre a comprovação fiscal das aquisições de imóveis. Desde então, convém garantir que você tenha o CFDI correspondente ou, conforme o tipo de operação, o complemento fiscal emitido pelo notário.

Complemento de Notarios Públicos: Complemento fiscal do CFDI emitido pelo notário, com informações relacionadas à aquisição de um imóvel.

Nem toda operação exige exatamente o mesmo comprovante. Depende, entre outros fatores, de quem vendeu o imóvel e das características da compra e venda.

Quem deve entregar a nota fiscal?

Depende do tipo de operação:

Se você comprou de…	Quem costuma emitir o comprovante
Uma incorporadora ou empresa imobiliária	Geralmente o vendedor emite o CFDI correspondente à venda do imóvel
Uma pessoa física	Em certas operações, o notário inclui um Complemento de Notarios Públicos no CFDI que emite por seus serviços

Por isso, ao concluir a aquisição, confirme com seu advogado e com o cartório que você tem a documentação fiscal correspondente à sua operação.

Por que essa nota fiscal é tão importante na hora de vender?

Ao vender um imóvel no México pode incidir o Imposto de Renda (ISR, Impuesto Sobre la Renta) sobre a alienação, geralmente calculado sobre o ganho fiscal obtido, conforme as regras aplicáveis.

ISR sobre alienação de imóvel: Imposto de renda que pode incidir quando você vende um imóvel e que, em geral, é calculado sobre o ganho fiscal da venda.

Para esse cálculo, um dos elementos fundamentais é comprovar quanto você pagou originalmente pelo imóvel.

Um exemplo simples

Imagine que você comprou um apartamento em Tulum por $3.000.000 MXN e, anos depois, o vende por $4.000.000 MXN. De forma muito geral, a diferença inicial é de $1.000.000 MXN. Porém, para determinar o ISR, o notário também deve considerar atualizações fiscais, deduções e demais elementos aplicáveis. É um exemplo ilustrativo, não um cálculo fiscal.

O que acontece se você não tiver a nota fiscal da compra?

Se não for possível comprovar fiscalmente o custo de aquisição, o cartório pode não reconhecer esse valor entre as deduções aplicáveis. O ganho tributável pode ficar bem maior e o ISR aumentar consideravelmente.

Por isso, ter a escritura nem sempre basta para comprovar o custo de aquisição perante as autoridades fiscais.

Que informações você deve conferir na nota fiscal?

Receber um PDF não basta. Confira se as informações estão corretas e correspondem à sua operação:

1. Emissor (Emisor): confirme que os dados fiscais de quem emite a nota estão corretos.
2. Destinatário (Receptor): verifique se seu nome e seus dados fiscais estão registrados corretamente.
3. Descrição da operação: confirme que corresponde à aquisição do seu imóvel.
4. Valor da operação: verifique se o valor está correto e coerente com os documentos da compra.
5. Folio fiscal (UUID): confirme que o comprovante tem um identificador fiscal válido.

Guarde tanto o PDF quanto o XML: o XML é o arquivo eletrônico que contém as informações fiscais do CFDI. Se encontrar algum erro, peça a revisão e, quando cabível, a correção o quanto antes.

E se eu comprei o imóvel e nunca recebi a nota fiscal?

Primeiro, revise seu dossiê e determine qual documento fiscal correspondia à sua operação. Conforme o caso, pode ser preciso contatar a incorporadora, o vendedor original ou o cartório que formalizou a compra.

Em certos casos existem procedimentos para obter ou regularizar a documentação fiscal; as alternativas dependem do ano da aquisição, do tipo de vendedor e das disposições aplicáveis.

Recomendamos revisar esses documentos antes de colocar o imóvel à venda: identificar um problema fiscal com antecedência ajuda a evitar atrasos e gastos inesperados no fechamento. Se já planeja vender, leia também como revender seu imóvel na Riviera Maya.

Na Palmera Legal, acompanhamos você

Comprar ou vender um imóvel no México envolve muito mais do que assinar uma escritura. Revisamos a documentação jurídica e fiscal da sua operação e coordenamos com o cartório os requisitos para formalizar a venda.

Se você pensa em vender em Tulum, Playa del Carmen, Cancún ou qualquer outra região de Quintana Roo, podemos revisar sua documentação e identificar possíveis problemas antes de iniciar o processo. Não encontra sua nota fiscal ou não sabe se recebeu o documento correto? Fale conosco.

Perguntas frequentes

Minha escritura substitui a nota fiscal CFDI? Nem sempre. A escritura é o seu título, mas pode não comprovar, para fins fiscais, quanto você pagou. Para isso é preciso o CFDI ou, conforme a operação, o complemento fiscal emitido pelo notário.

O que acontece com o ISR se eu não tiver a nota fiscal? O cartório pode não reconhecer seu custo de aquisição como dedução. O ganho tributável seria maior e o ISR da venda poderia aumentar consideravelmente.

Quem deve me dar a nota fiscal se comprei de uma incorporadora? Geralmente o vendedor, ou seja, a incorporadora ou empresa imobiliária, deve emitir o CFDI da venda. Confirme com seu advogado e com o cartório que você o recebeu.

O que fazer se nunca recebi minha nota fiscal? Revise seu dossiê para identificar o documento fiscal aplicável e contate a incorporadora, o vendedor original ou o cartório. Existem procedimentos em certos casos, conforme o ano da compra e o tipo de vendedor.

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Autor: Daniel Hamilton, advogado · Cédula profissional 14041908 · Palmera Legal.

Este artigo é informativo e não constitui assessoria jurídica ou fiscal. Cada operação é diferente. Consulte um especialista sobre o seu caso específico.