Pourquoi votre facture CFDI compte lors de la revente

Votre facture électronique (CFDI) prouve, à des fins fiscales, combien vous avez payé votre propriété au Mexique. Sans elle, le notaire pourrait ne pas reconnaître ce coût dans le calcul de l'impôt sur le revenu (ISR) de la vente, et votre impôt pourrait augmenter considérablement. Voici ce qu'elle est, qui l'émet et quoi vérifier.

Lorsque vous achetez une propriété au Mexique, l'un des documents les plus importants que vous recevez est votre acte de propriété (Escritura Pública). Mais un autre document peut être tout aussi important si vous revendez un jour : la facture électronique. Elle passe souvent inaperçue au moment de l'achat, mais elle influence directement les impôts que vous paierez lors de la revente.

Qu'est-ce qu'une facture électronique ou CFDI ?

CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet) : Facture électronique qui enregistre une transaction auprès du SAT, l'administration fiscale mexicaine. Dans un achat immobilier, elle permet d'établir le coût d'acquisition initial.

Considérez-la comme le justificatif officiel de ce que vous avez payé pour votre propriété. Cette information pourrait devenir essentielle si vous vendez plus tard.

Depuis quand cette facture est-elle requise ?

À la suite des réformes fiscales mexicaines de 2014, notamment à compter du 1er avril 2014, de nouvelles exigences ont été introduites pour les documents fiscaux liés aux acquisitions immobilières. Depuis, il est important de vous assurer de recevoir le CFDI correspondant ou, selon le type de transaction, le complément fiscal émis par le notaire.

Complemento de Notarios Públicos : Complément fiscal du CFDI émis par le notaire mexicain, qui contient des renseignements relatifs à l'acquisition d'un bien immobilier.

Toutes les transactions ne nécessitent pas exactement le même document. Les exigences dépendent notamment de l'identité du vendeur et des caractéristiques de la transaction.

Qui doit vous remettre la facture ?

Cela dépend du type d'achat :

Si vous avez acheté auprès de…	Qui émet généralement le document
Un promoteur ou une entreprise immobilière	Le vendeur est généralement responsable d'émettre le CFDI correspondant à la vente
Un particulier	Dans certaines transactions, le notaire ajoute un Complemento de Notarios Públicos au CFDI qu'il émet pour ses services

C'est pourquoi, une fois votre acquisition finalisée, confirmez avec votre avocat et l'étude notariale que vous avez bien reçu les documents fiscaux correspondant à votre transaction.

Pourquoi cette facture est-elle si importante lorsque vous souhaitez vendre ?

Lorsque vous vendez une propriété au Mexique, vous pourriez devoir payer l'impôt sur le revenu issu de la vente immobilière, appelé ISR (Impuesto Sobre la Renta), généralement calculé sur le gain imposable conformément aux règles applicables.

ISR sur la vente d'un bien immobilier : Impôt sur le revenu pouvant s'appliquer lors de la vente d'un bien, généralement calculé sur le gain imposable de la vente.

L'un des éléments essentiels de ce calcul consiste à prouver combien vous avez initialement payé.

Un exemple simple

Imaginez que vous avez acheté un condo à Tulum pour 3 000 000 MXN et que, quelques années plus tard, vous le vendez 4 000 000 MXN. De façon très générale, la différence initiale est de 1 000 000 MXN. Toutefois, pour calculer l'ISR, le notaire doit aussi tenir compte des ajustements fiscaux, des déductions admissibles et des autres éléments applicables. Il s'agit d'une illustration, pas d'un calcul fiscal.

Que se passe-t-il si vous n'avez pas la facture prouvant votre achat ?

Si le coût d'acquisition ne peut pas être adéquatement justifié à des fins fiscales, le notaire pourrait ne pas le reconnaître parmi les déductions utilisées pour déterminer votre gain imposable. Le gain imposable pourrait augmenter considérablement, et l'ISR avec lui.

C'est pourquoi votre acte de propriété ne suffit pas toujours, à lui seul, pour justifier votre coût d'acquisition auprès des autorités fiscales mexicaines.

Quels renseignements devez-vous vérifier sur votre facture ?

Recevoir un PDF ne suffit pas. Vérifiez que les renseignements sont exacts et correspondent à votre transaction :

1. Émetteur (Emisor) : assurez-vous que les renseignements fiscaux de la personne ou de l'entreprise qui émet la facture sont corrects.
2. Destinataire (Receptor) : vérifiez que votre nom et vos renseignements fiscaux sont correctement inscrits.
3. Description de la transaction : confirmez qu'elle correspond à l'achat de votre propriété.
4. Valeur de la transaction : assurez-vous que le montant est exact et conforme aux documents de votre acquisition.
5. Folio fiscal (UUID) : vérifiez que la facture possède un identifiant fiscal valide.

Conservez les fichiers PDF et XML : le XML est le fichier électronique officiel contenant les données fiscales du CFDI. En cas d'erreur, demandez une vérification et, lorsque cela est possible, une correction dans les meilleurs délais.

Que faire si vous n'avez jamais reçu de facture ?

Pas de panique. Examinez d'abord votre dossier d'acquisition pour déterminer quel document fiscal aurait dû être émis. Selon votre situation, il pourrait être nécessaire de contacter le promoteur, le vendeur initial ou l'étude notariale qui a procédé à la signature.

Dans certains cas, des démarches permettent d'obtenir ou de régulariser les documents manquants ; les solutions dépendent de la date d'acquisition, du type de vendeur et des dispositions fiscales applicables.

Nous vous recommandons de vérifier ces documents avant de mettre votre propriété en vente : détecter un problème fiscal à l'avance évite des dépenses imprévues et des retards lors de la finalisation. Si vous prévoyez déjà de vendre, lisez aussi comment revendre votre propriété sur la Riviera Maya.

Chez Palmera Legal, nous sommes là pour vous accompagner

Acheter ou vendre une propriété au Mexique implique bien plus que la signature d'un acte. Nous vérifions les documents juridiques et fiscaux de votre transaction et coordonnons avec le notaire les démarches nécessaires à la finalisation de la vente.

Si vous envisagez de vendre à Tulum, Playa del Carmen, Cancún ou ailleurs au Quintana Roo, nous pouvons examiner votre dossier et identifier d'éventuels problèmes avant de commencer. Vous ne trouvez pas votre facture ou ne savez pas si vous avez reçu le bon document ? Contactez-nous.

Questions fréquentes

Mon acte de propriété remplace-t-il la facture CFDI ? Pas toujours. L'acte est votre titre de propriété, mais il ne prouve pas forcément, à des fins fiscales, combien vous avez payé. Il faut pour cela le CFDI ou, selon la transaction, le complément fiscal émis par le notaire.

Que devient mon ISR si je n'ai pas ma facture ? Le notaire pourrait ne pas reconnaître votre coût d'acquisition comme déduction. Le gain imposable serait plus élevé et l'ISR de la vente pourrait augmenter considérablement.

Qui doit me remettre la facture si j'ai acheté auprès d'un promoteur ? Généralement le vendeur, c'est-à-dire le promoteur ou l'entreprise immobilière, doit émettre le CFDI de la vente. Confirmez avec votre avocat et l'étude notariale que vous l'avez reçu.

Que faire si je n'ai jamais reçu ma facture ? Examinez votre dossier pour identifier le document fiscal applicable, puis contactez le promoteur, le vendeur initial ou l'étude notariale. Des démarches existent dans certains cas, selon l'année d'achat et le type de vendeur.

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Auteur : Daniel Hamilton, avocat · Cédula professionnelle 14041908 · Palmera Legal.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque transaction est différente. Consultez un spécialiste pour votre situation spécifique.