ISABI au Quintana Roo 2026 : combien paierez-vous ?

L'ISABI est l'impôt municipal payé par l'acheteur lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Quintana Roo : 4 % à Tulum et Playa del Carmen, et 3 % à Cancún (Benito Juárez) et Puerto Morelos. Il n'est pas nécessairement calculé sur le prix convenu, mais sur la valeur applicable la plus élevée selon la municipalité.

Acheter une propriété dans la Riviera Maya est un investissement intéressant, mais au-delà du prix d'achat, certains impôts et frais doivent être pris en compte avant de finaliser votre transaction. Nous vous expliquons ce qu'est l'ISABI, comment il est calculé et à quel moment vous devez le payer.

Qu'est-ce que l'ISABI ?

ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) : Impôt municipal payable par l'acheteur lors de l'acquisition d'une propriété au Mexique. Il est lié au transfert de propriété d'un bien immobilier.

Pour nos clients canadiens, cet impôt est comparable à la taxe de bienvenue, également appelée droits de mutation immobilière au Québec.

Frais de clôture (Closing Costs) : Ensemble des frais de la transaction, comme les honoraires du notaire et les frais d'inscription. L'ISABI en est distinct.

Quel est le taux de l'ISABI au Quintana Roo ?

Le taux varie selon la municipalité où se trouve la propriété. Actuellement, les taux applicables dans certaines des destinations les plus populaires du Quintana Roo sont les suivants :

Municipalité	Taux de l'ISABI
Tulum	4 %
Playa del Carmen	4 %
Cancún (Benito Juárez)	3 %
Puerto Morelos	3 %

Ces taux sont applicables en octobre 2026 et peuvent être modifiés en fonction de la législation locale. Des taxes ou contributions municipales supplémentaires peuvent également s'appliquer.

Comment l'ISABI est-il calculé ?

Voici l'un des points les plus importants à comprendre avant d'acheter : l'ISABI n'est pas nécessairement calculé sur le prix que vous payez réellement.

Selon la municipalité, plusieurs valeurs peuvent être prises en considération pour déterminer cet impôt :

• Valeur commerciale (Commercial Value) : la valeur de la propriété déterminée par une évaluation immobilière professionnelle.
• Valeur cadastrale (Cadastral Value) : la valeur enregistrée auprès des autorités cadastrales locales.
• Prix d'achat (Purchase Price) : le montant convenu entre l'acheteur et le vendeur.
• Valeur déclarée (Declared Value) : une valeur immobilière précédemment déclarée, lorsque la réglementation locale le prévoit.

En règle générale, l'ISABI est calculé sur la valeur applicable la plus élevée, conformément à la réglementation de la municipalité où se trouve la propriété.

Valeur commerciale : Valeur de la propriété déterminée par une évaluation immobilière professionnelle.

Valeur cadastrale : Valeur enregistrée auprès des autorités cadastrales locales.

À quoi ressemble un calcul concret de l'ISABI ?

Imaginez que vous achetez un condo à Playa del Carmen et que les valeurs suivantes s'appliquent :

• Prix d'achat : 4 800 000 MXN.
• Valeur commerciale selon l'évaluation : 5 000 000 MXN.
• Valeur cadastrale : 3 800 000 MXN.

La valeur la plus élevée est celle de l'évaluation commerciale, soit 5 000 000 MXN. Puisque la propriété est située à Playa del Carmen, où le taux de l'ISABI est de 4 %, le calcul est le suivant :

5 000 000 MXN × 4 % = 200 000 MXN.

L'ISABI serait donc de 200 000 MXN, sans compter les taxes ou contributions supplémentaires qui pourraient s'appliquer. Même si vous avez convenu d'acheter la propriété pour 4 800 000 MXN, l'impôt peut être calculé sur une valeur plus élevée. C'est pourquoi il est si important de vérifier les différentes valeurs de la propriété avant la signature finale.

Quand et comment doit-on payer l'ISABI ?

Dans la plupart des cas, vous n'aurez pas à effectuer cette démarche vous-même. L'ISABI est généralement inclus dans l'estimation des frais de clôture préparée par le notaire mexicain (Notario Público) responsable de la transaction.

1. Recevez l'estimation des frais de clôture du notaire, qui inclut l'ISABI.
2. Versez le montant correspondant à l'étude notariale.
3. Laissez le notaire déclarer et payer l'impôt auprès des autorités municipales.

L'ISABI est habituellement payé en même temps que les autres frais de clôture, notamment les honoraires du notaire, les frais d'inscription au registre foncier et les autres frais applicables. Même s'il est généralement payé par l'intermédiaire du notaire, il s'agit d'un impôt municipal et non d'une partie de ses honoraires professionnels.

Pourquoi est-il important de connaître l'ISABI avant d'acheter ?

Il est essentiel de tenir compte non seulement du prix d'achat, mais également des impôts et des frais liés à la transaction. Connaître une estimation de ces coûts dès le départ vous permet de mieux planifier votre budget, de prévoir le montant nécessaire pour finaliser votre achat et d'éviter les dépenses imprévues.

Chez Palmera Legal, nous sommes là pour vous accompagner

Nous savons que l'achat d'une propriété, particulièrement dans un autre pays, peut soulever de nombreuses questions. C'est pourquoi nous croyons que chaque acheteur mérite de bien comprendre les coûts et les démarches juridiques liés à son investissement.

Chez Palmera Legal, nous vous accompagnons tout au long du processus d'acquisition, de la vérification juridique de la propriété à la coordination avec le notaire, jusqu'à la remise de votre acte notarié définitif.

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Questions fréquentes

Quel est le taux de l'ISABI à Cancún, Playa del Carmen et Tulum ? En octobre 2026, le taux est de 4 % à Tulum et Playa del Carmen, et de 3 % à Cancún (Benito Juárez) et Puerto Morelos. Ces taux peuvent être modifiés par la législation locale et des contributions supplémentaires peuvent s'appliquer.

L'ISABI est-il calculé sur le prix d'achat ? Pas nécessairement. Il est calculé sur la valeur applicable la plus élevée selon la municipalité : valeur commerciale, valeur cadastrale, prix d'achat ou valeur déclarée, lorsque la réglementation le prévoit.

Qui paie l'ISABI, et quand ? L'acheteur le paie. Il est généralement inclus dans l'estimation des frais de clôture du notaire, qui le déclare et le paie auprès des autorités municipales.

L'ISABI fait-il partie des honoraires du notaire ? Non. Même payé par l'intermédiaire du notaire, c'est un impôt municipal distinct de ses honoraires et des autres frais de clôture.

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Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque transaction est différente. Consultez un spécialiste pour votre situation spécifique.